Une unité d’habitation accessoire (UHA) est un deuxième logement complet et autonome, aménagé sur la propriété d’une résidence principale : à l’intérieur de celle-ci, en annexe attenante ou dans une construction distincte sur le même terrain. Elle comprend sa propre cuisine, sa salle de bain et son entrée. Au Québec, l’article 94 de la Loi 31 a levé certains freins municipaux depuis le 21 août 2024, et jusqu’au 21 août 2029. Sa portée est toutefois plus étroite qu’on ne le croit : il ne vise que l’unité intérieure ou attachée d’une maison unifamiliale isolée, et il laisse aux municipalités un pouvoir de retrait que la plupart des propriétaires ignorent.
J’ai passé des années à analyser des demandes de permis du côté municipal avant de fonder FV Architecture. Ce guide rassemble ce que tout propriétaire devrait comprendre avant d’investir un seul dollar dans un projet d’UHA : les trois types possibles, ce que la loi permet réellement, les limites de superficie, les coûts à prévoir et les étapes du parcours.
Les trois types d’unité d’habitation accessoire
La distinction entre les trois types d’UHA n’est pas une nuance de vocabulaire : elle détermine le mécanisme d’autorisation municipal applicable, les exigences techniques et, souvent, la faisabilité même de votre projet.
| Type | Description | Exemples courants | Complexité relative |
|---|---|---|---|
| UHA intérieure | Logement aménagé à l’intérieur du volume existant de la résidence principale | Logement au sous-sol, conversion d’un étage | La plus simple : structure et branchements existants |
| UHA attachée (UHAA) | Logement dans une annexe attenante à la résidence, existante ou construite pour l’occasion | Agrandissement latéral, garage attenant converti | Intermédiaire : enveloppe et fondations à traiter |
| UHA détachée (UHAD) | Logement dans une construction distincte sur le même terrain | Pavillon de jardin habitable, garage détaché converti | La plus exigeante : implantation, services, arbres, accès |
Dans la pratique municipale, les trois types ne sont pas traités de la même façon. Une UHA intérieure passe généralement par un processus plus direct, tandis qu’une UHA détachée soulève des questions d’implantation, de raccordement aux services et parfois d’abattage d’arbres qui alourdissent l’analyse du dossier. Avant de choisir un type, vérifiez lequel votre règlement de zonage encadre, et par quel mécanisme.
Le mot que vous employez change la réponse que vous obtenez
« Unité d’habitation accessoire » est le terme d’usage, pas le terme réglementaire. Le Code de construction du Québec et la Loi 31 parlent de logement accessoire. Les municipalités, elles, emploient leur propre vocabulaire, et un propriétaire qui se présente au comptoir avec le mauvais mot obtient une réponse à côté de sa question.
Quelques exemples parmi nos pages municipales. Chambly nomme la chose « unité d’habitation accessoire » et distingue l’attachée de la détachée dans son règlement de zonage. Les trois arrondissements de Longueuil réservent l’expression « logement accessoire » à l’unité aménagée dans le bâtiment principal, et appellent le pavillon en fond de cour « logement additionnel aménagé dans un bâtiment détaché du bâtiment principal ». D’autres villes parlent de « logement intergénérationnel », un terme qui porte souvent une exigence de lien de parenté.
La bonne question à poser n’est donc jamais « est-ce que j’ai droit à une UHA? ». C’est : « quel terme votre règlement emploie-t-il, dans quelle partie du règlement se trouve-t-il, et quel mécanisme d’autorisation s’y rattache? ». Trois précisions dans une seule question, et un aller-retour de courriel plutôt que quatre.
Ce que la Loi 31 change jusqu’au 21 août 2029
Deux lois récentes ont transformé le paysage réglementaire des logements accessoires au Québec. Le projet de loi 16, sanctionné le 1er juin 2023, a d’abord posé des jalons en matière d’aménagement et d’urbanisme. Puis la Loi 31, sanctionnée le 21 février 2024, a introduit à son article 94 une mesure temporaire : aucun règlement d’urbanisme municipal ne peut interdire l’aménagement d’un logement accessoire lorsque certaines conditions sont réunies.
Ces conditions sont précises, et c’est là que la plupart des projets tombent hors du régime. Le lot doit être occupé par un bâtiment principal totalement résidentiel, séparé de tout autre bâtiment principal par des espaces libres, et ne comportant qu’un seul logement. Autrement dit une unifamiliale isolée : ni jumelée, ni en rangée, ni duplex. Le lot doit se situer dans un périmètre d’urbanisation délimité au schéma d’aménagement, et hors des lieux soumis à des contraintes particulières pour des raisons de sécurité publique. Le logement accessoire doit être aménagé par la subdivision ou l’agrandissement du bâtiment principal, à raison d’un seul. Et le bâtiment principal ne doit pas être un immeuble patrimonial au sens de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.
L’unité détachée n’a jamais été couverte. « Subdivision ou agrandissement du bâtiment principal » vise l’unité intérieure et l’unité attachée, jamais le pavillon en fond de cour. Celui-ci relève entièrement de la réglementation municipale, et c’est pourquoi les villes le traitent de façon si variable d’un territoire à l’autre.
Les normes municipales demeurent applicables. L’article 94 le dit sans ambiguïté : les normes d’implantation, de construction, d’architecture, de stationnement et d’aménagement des terrains prévues par le règlement d’urbanisme continuent de s’appliquer. La mesure lève une interdiction d’usage, pas un ensemble de normes.
Votre municipalité peut se retirer de la mesure. C’est la limite la moins connue, et la plus déterminante. Par règlement, une municipalité peut soustraire toute partie de son territoire à l’application de l’article 94, ou fixer des normes de remplacement. Les dispositions de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme ne s’appliquent pas à un tel règlement, ce qui veut dire ni consultation publique, ni approbation référendaire. À Montréal, à Québec et à Longueuil, ce pouvoir peut de plus être délégué aux conseils d’arrondissement. Avant de présumer que l’article 94 vous protège, vérifiez si votre municipalité l’a exercé.
L’échéance, enfin. La mesure cesse d’avoir effet le 21 août 2029, avec deux réserves : le projet ayant fait l’objet, avant cette date, d’une demande d’autorisation substantiellement complète et respectant les normes municipales toujours applicables, et celui dont les travaux ont débuté avant cette date lorsqu’aucune autorisation municipale n’est exigée. Un dossier incomplet déposé à la dernière minute ne protège rien. C’est l’une des raisons pour lesquelles la qualité du dossier pèse autant que la date de dépôt.
Il reste moins de trois ans au calendrier. C’est amplement suffisant pour un projet bien mené : la conception, le montage du dossier et l’obtention du permis se comptent en mois, pas en années. Mais c’est un horizon à garder en tête si votre projet est encore à l’étape de l’idée. Le texte intégral de la loi est disponible sur le site des Publications du Québec.
Êtes-vous admissible? Le diagnostic à faire avant tout
L’admissibilité d’un projet d’UHA se joue à l’intersection de trois cadres : la réglementation municipale, le Code de construction et la Loi 31. La première étape n’est ni un plan ni une soumission d’entrepreneur : c’est un diagnostic réglementaire de votre propriété.
Concrètement, il faut répondre à ces questions dans l’ordre :
- Que prévoit votre grille de zonage? Certaines municipalités autorisent les UHA de plein droit dans certaines zones, d’autres passent par un mécanisme d’usage conditionnel, d’autres encore n’ont tout simplement rien prévu. Le mécanisme applicable change la nature de votre démarche, les délais et le niveau de justification attendu.
- Quel type d’UHA est visé par quel mécanisme? Il est fréquent qu’une même municipalité traite l’UHA intérieure de plein droit, mais soumette l’UHA détachée à un processus d’usage conditionnel, avec avis public, affiche installée bien en vue sur le terrain visé et décision du conseil. Ce sont deux parcours très différents pour un même propriétaire. Le contraste entre villes voisines est parfois frappant : l’unité d’habitation accessoire à Chambly est encadrée directement au règlement de zonage et autorisée de plein droit, mais depuis février 2026, l’unité détachée y est soumise à un plan d’implantation et d’intégration architecturale. Longueuil, de son côté, soumet l’unité détachée à un mécanisme d’usage conditionnel dans chacun de ses trois arrondissements. À Saint-Jean-sur-Richelieu, le régime demeure de plein droit, mais réservé aux propriétaires occupants : l’unité d’habitation accessoire à Saint-Jean-sur-Richelieu n’est pas admissible dans un contexte locatif ou d’investissement.
- Votre terrain et votre bâtiment s’y prêtent-ils? Marges, superficie du terrain, stationnement, arbres matures, capacité des branchements d’aqueduc et d’égout : chacun de ces éléments peut être le point qui bloque, particulièrement pour une UHA détachée.
Les restrictions d’occupation méritent aussi votre attention. Selon la municipalité, l’occupation d’une UHA peut être libre, réservée à des personnes ayant un lien de parenté avec l’occupant de la résidence principale, ou encadrée d’une autre manière. L’unité d’habitation accessoire à Saint-Jean-sur-Richelieu en donne un exemple net : la Ville exige que la personne qui exploite l’unité ait son domicile principal sur place. Si votre objectif est locatif, cette vérification passe avant toute autre.
À qui destinez-vous votre UHA? La question qui précède les plans
La plupart des propriétaires abordent leur projet par le bâtiment (où le construire, à quel coût), alors que la question déterminante est ailleurs : qui occupera ce logement, et dans quelles conditions? La vocation choisie influence la conception, la fiscalité, le droit du logement applicable et vos assurances. Cinq vocations couvrent la quasi-totalité des projets :
- Un parent en perte d’autonomie. La conception doit anticiper l’accessibilité : largeurs de passage, seuils, salle de bain adaptable. Un logement pensé pour aujourd’hui seulement devra être rénové dans cinq ans.
- Un jeune adulte en semi-autonomie. L’intimité acoustique et les entrées distinctes deviennent les priorités de conception, faute de quoi la cohabitation s’use vite.
- La location à long terme à un tiers. Le scénario le plus exigeant : restrictions d’occupation municipales à vérifier en priorité, revenus imposables, régime du Tribunal administratif du logement, avenant d’assurance.
- La transition ou le retour au plus petit. Vous habiterez vous-même l’UHA et louerez ou céderez la résidence principale. La qualité de l’UHA devient celle de votre propre milieu de vie.
- L’investissement pur. Les deux logements sont destinés à la location. La rentabilité se calcule alors avec toutes les conséquences fiscales, y compris la réévaluation foncière municipale qui suit presque toujours l’ajout d’un logement.
Choisir sa vocation avant de dessiner évite le scénario coûteux le plus fréquent : des plans conçus pour une occupation, révisés en cours de route pour une autre.
La superficie maximale : la règle du 80 % ou 80 m²
Le Code de construction du Québec fixe un plafond clair à l’article 9.1.2.1 pour le logement accessoire au sens du Code, c’est-à-dire l’UHA intérieure ou attachée, aménagée dans le bâtiment principal : l’aire de plancher ne peut pas dépasser la plus petite des deux valeurs suivantes : 80 % de l’aire de plancher du logement principal, ou 80 m² (860 pi²). Le calcul exclut notamment les garages et les aires communes, et c’est précisément là que les erreurs se glissent : bien des propriétaires surestiment l’aire admissible en incluant des espaces qui ne comptent pas.
L’UHA détachée, elle, n’est pas visée par ce plafond : le bâtiment autonome en fond de cour ne contient aucun autre logement et ne répond donc pas à la définition du logement accessoire du Code. Sa superficie est bornée par la réglementation municipale, qui plafonne le plus souvent la superficie au sol selon la taille du terrain. Attention également pour les unités intérieures et attachées : votre municipalité peut imposer un ratio plus restrictif que celui du Code. Le plafond de l’article 9.1.2.1 est un maximum absolu, pas une garantie.
Pour vérifier la situation d’une unité intérieure ou attachée en deux minutes, j’ai mis en ligne une calculatrice gratuite d’aire de plancher pour logement accessoire qui applique la règle des deux plafonds et vous indique la valeur qui gouverne votre projet.
Combien coûte une unité d’habitation accessoire en 2026
Les coûts varient énormément selon le type d’UHA, l’état du bâtiment existant et le niveau de finition. À titre indicatif, voici les fourchettes que l’on observe sur le marché québécois en 2026 :
- UHA intérieure (aménagement d’un sous-sol ou conversion d’un étage) : généralement le scénario le plus économique, puisque la structure, la toiture et les branchements existent déjà. Le budget dépend surtout de la hauteur libre, des issues à créer et de la mise aux normes des séparations entre logements.
- UHA attachée : s’apparente à un agrandissement avec cuisine et salle de bain complètes, donc les postes fondations, enveloppe et mécanique s’ajoutent.
- UHA détachée : s’approche d’une petite construction neuve. Pour référence, la Société d’habitation du Québec situe les coûts de construction neuve entre 280 $ et 325 $ le pied carré, avant les frais de raccordement aux services, d’aménagement du terrain et de professionnels.
Deux leviers financiers fédéraux méritent d’être connus. Le Programme de prêts pour la construction de logements accessoires offre un prêt pouvant atteindre 80 000 $ à un taux de 2 % sur 15 ans pour l’ajout d’un logement accessoire admissible. Et depuis janvier 2025, les règles de refinancement hypothécaire assuré permettent d’emprunter jusqu’à 90 % de la valeur de la propriété (incluant la valeur ajoutée par le projet) pour financer l’ajout d’un logement secondaire. Les détails et conditions d’admissibilité sont publiés sur le site du gouvernement du Canada.
Un principe budgétaire que je répète à tous mes clients : le coût du dossier de permis (plans, documents, études le cas échéant) représente une fraction minime du projet, mais c’est lui qui détermine si les dizaines de milliers de dollars de travaux pourront légalement commencer. Économiser sur le dossier est la fausse économie classique des projets d’UHA.
Les grandes étapes d’un projet d’UHA
Un projet d’unité d’habitation accessoire bien mené suit une séquence logique :
- Diagnostic réglementaire : zonage, mécanisme d’autorisation, restrictions d’occupation, contraintes du terrain.
- Définition de la vocation : qui occupera le logement (parent en perte d’autonomie, jeune adulte, locataire, revenu d’appoint), car la vocation influence la conception, la fiscalité et les assurances.
- Conception : plans respectant le Code de construction, la réglementation municipale et la vocation choisie.
- Montage du dossier de permis : formulaires, plans, documents d’accompagnement, démarches connexes (branchements, arbres, stationnement).
- Dépôt et suivi : réponse aux demandes de la municipalité jusqu’à la délivrance du permis.
Les délais varient selon la municipalité et le mécanisme applicable : quelques semaines pour un projet de plein droit avec un dossier complet, plusieurs mois lorsqu’un usage conditionnel exige un passage au conseil municipal. J’ai détaillé le volet permis dans un article complet : le permis pour une unité d’habitation accessoire au Québec.
Quant aux professionnels requis, la plupart des projets d’UHA résidentiels de petite taille relèvent des exceptions prévues par la Loi sur les architectes, et un technologue en architecture peut en concevoir les plans. Un ingénieur devient nécessaire lorsque la structure est modifiée de façon significative.
Comment les municipalités lisent réellement votre demande
Avant de fonder FV Architecture, j’ai travaillé du côté municipal, à analyser précisément le genre de demandes que mes clients déposent aujourd’hui. Cette expérience m’a appris une chose que peu de guides mentionnent : deux dossiers visant le même projet, dans la même zone, peuvent connaître des sorts très différents selon la façon dont ils sont montés.
Ce qui accélère un dossier, vu de l’intérieur : des plans lisibles qui répondent d’avance aux questions prévisibles de l’analyste (superficies calculées et détaillées, issues identifiées, séparations entre logements documentées), une lettre d’accompagnement qui situe le projet par rapport aux articles pertinents du règlement, et des démarches connexes déjà entamées quand elles s’imposent. L’analyste qui reçoit un dossier complet et structuré n’a pas à écrire trois courriels de demandes de précisions : votre dossier avance pendant que d’autres attendent.
Ce qui ralentit ou fait dérailler un dossier : des superficies approximatives (surtout autour de la règle du 80 % ou 80 m² pour une unité intérieure ou attachée, où chaque mètre carré compte), le silence sur les points sensibles comme le stationnement ou les branchements, et le ton revendicateur. La Loi 31 a ouvert des possibilités, mais elle n’a pas transformé l’analyse municipale en formalité : le dossier doit démontrer, pas réclamer.
Chaque municipalité range ses règles d’UHA à sa manière, et parfois là où on ne pense pas à regarder. Pour un exemple concret de cette réalité, consultez notre article sur l’unité d’habitation accessoire à Longueuil, où la règle sur l’UHA détachée ne se lit pas dans la grille de zonage. Cette diversité réglementaire ne se limite pas à la Montérégie : pour les municipalités de la couronne nord, notre page des plans d’architecture dans Lanaudière situe les projets d’UHA dans leur contexte régional.
Les pièges techniques qui coûtent cher s’ils sont découverts trop tard
Quatre points de vigilance reviennent constamment dans les projets d’UHA, et ils partagent une caractéristique : détectés à l’étape de la conception, ils se règlent sur papier; découverts en chantier ou lors de l’analyse municipale, ils coûtent des milliers de dollars ou font échouer le projet.
- Les issues et leur emplacement. Chaque logement doit disposer d’issues répondant aux exigences du Code, et leur position par rapport aux limites de propriété et aux autres ouvertures est encadrée. Pour une UHA au sous-sol, la création d’une sortie extérieure est souvent le poste technique le plus délicat du projet.
- L’excavation d’un escalier extérieur de sous-sol. Creuser contre une fondation existante pour aménager une descente extérieure expose la semelle au gel si la protection n’est pas conçue correctement. C’est un détail d’enveloppe que bien des soumissions d’entrepreneurs ne chiffrent pas, et qui refait surface au pire moment.
- La capacité des branchements d’aqueduc et d’égout. Un deuxième logement ajoute une charge sur des branchements dimensionnés pour un seul. Selon la municipalité et l’âge du secteur, une mise à niveau du branchement peut être exigée, avec les frais d’excavation en rue que cela suppose. Pour une UHA détachée, la question du raccordement est structurante dès l’implantation.
- Les séparations entre logements. La résistance au feu et l’insonorisation entre le logement principal et l’UHA répondent à des exigences précises du Code. Les rénovations qui les ignorent se font systématiquement relever à l’inspection.
Aucun de ces points n’est un obstacle en soi. Ce sont des paramètres de conception, à condition d’être traités comme tels dès le départ.
Questions fréquentes sur les UHA au Québec
Une UHA est-elle la même chose qu’une maison intergénérationnelle?
Non. Le logement intergénérationnel est traditionnellement lié à un lien de parenté et encadré comme tel par plusieurs municipalités. L’UHA est une catégorie plus large : selon la réglementation locale, elle peut être occupée par un proche ou louée à un tiers. Vérifiez les restrictions d’occupation de votre municipalité avant de conclure.
Puis-je louer mon UHA à un tiers?
Cela dépend entièrement des restrictions d’occupation prévues par votre règlement municipal. Certaines municipalités le permettent, d’autres exigent un lien de parenté. La location entraîne aussi des conséquences fiscales et d’assurance à évaluer avant de s’engager.
Quelle est la superficie maximale d’une UHA?
Pour une UHA intérieure ou attachée, le Code de construction limite l’aire de plancher à la plus petite de ces deux valeurs : 80 % de l’aire du logement principal ou 80 m² (860 pi²), en excluant notamment les garages et les aires communes, et votre municipalité peut imposer un ratio plus restrictif. Pour une UHA détachée, ce plafond du Code ne s’applique pas : la superficie est fixée par la réglementation municipale, le plus souvent en superficie au sol selon la taille du terrain.
Ai-je besoin d’un architecte pour une UHA?
Dans la plupart des cas résidentiels de petite taille, non : le projet relève des exceptions prévues par la Loi sur les architectes, et un technologue en architecture peut concevoir les plans. Une modification structurale significative requiert toutefois un ingénieur.
Que se passe-t-il après le 21 août 2029?
La mesure de l’article 94 de la Loi 31 cesse d’avoir effet. Deux situations demeurent protégées : le projet ayant fait l’objet, avant cette date, d’une demande d’autorisation substantiellement complète et respectant les normes municipales toujours applicables, et le projet dont les travaux ont débuté avant cette date lorsqu’aucune autorisation municipale n’est exigée. Après le 21 août 2029, les autres projets redeviennent tributaires de la seule réglementation municipale en vigueur.
Combien de temps prend l’obtention du permis?
De quelques semaines à plusieurs mois, selon le mécanisme d’autorisation applicable dans votre municipalité et la qualité du dossier déposé. Un dossier complet dès le dépôt est le facteur d’accélération le plus fiable.
Passer de l’idée au dossier de permis
Si votre réflexion est rendue à l’étape concrète, la Trousse UHA Québec rassemble en un seul document les cinq étapes de conception, les huit chapitres du montage de dossier et six annexes remplissables à l’écran (procuration, lettre d’accompagnement, demandes d’information, grille d’autoévaluation, suivi des démarches). Elle a été conçue à partir de l’expérience municipale décrite plus haut : donner à votre dossier la forme que l’analyste espère recevoir.
Dernière mise à jour : septembre 2026. Les informations réglementaires de cet article sont fournies à titre informatif et ne remplacent pas la vérification auprès de votre municipalité.
Technologue en architecture et fondateur de FV Architecture, François Valentin est spécialisé en conception bioclimatique et en calcul réglementaire pour la construction résidentielle au Québec. Diplômé en technologie de l'architecture et titulaire d'un certificat universitaire en gestion d'entreprise de HEC Montréal.
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